Prisene på nye leiligheter i utviklerens standard i større byer i landet vårt er ganske høye. For tiden har knapt noen råd til å kjøpe en stor leilighet uten hjelp av boliglån. Vi ser ofte grådigheten til utviklere som årsaken til den høye prisen per m2 eiendom. Men er inntektene deres virkelig så høye? Og i hvilken grad oversetter de til høyere leilighetspriser?
Har du kjøpt leilighet og leter du etter et velprøvd renoveringsfirma? Bruk tjenesten Contractor Search og motta tilbud fra selskaper som er interessert i å utføre bestillingen din!
Hva er utviklerens margin?
Den gjennomsnittlige utviklermarginen er rundt 20 prosent. Vi må imidlertid huske at marginen ikke er utviklerens inntekt. Prisen på leiligheten består av
Variable kostnader - dvs. tomtekjøp, ansettelse av byggherrer, konstruksjonsdesign, skatt, materialer, kostnader til tillatelser og formaliteter.
Margin - dvs. forskjellen mellom faste kostnader og prisen på en leilighet.
Faste kostnader - Som nevnt ovenfor er utviklerens margin ikke inntektsbeløpet. Alle faste kostnader må trekkes fra marginen (la oss anta 20%). Dette vil være kontoravgif.webpter, administrasjonspersonale, markedsføringsavgif.webpter osv. Faste kostnader varierer vanligvis fra 5 til 12% av marginen. Dermed er utviklerens totale inntekt ikke så høy lenger.
Utviklerens inntjening i tall
Fra NBP -rapporten "Informasjon om boligpriser og situasjonen i bolig- og næringsmarkedet i Polen i tredje kvartal 2015" viser at gjennomsnittlige kjøpspriser på leiligheter i de største byene i landet vårt er:
- Warszawa - 7 800 PLN / m2 (inkludert ca. 1500 PLN i utviklingsmargin).
- Gdynia - 6 800 PLN / m2 (inkludert omtrent 1 200 PLN i utviklingsmargin).
- Krakow - 6 400 PLN / m2 (inkludert ca. 1500 PLN i utviklingsmargin).
- Gdańsk - 6 300 PLN / m2 (inkludert ca 10000 PLN i utviklingsmargin).
- Poznań - 6 100 PLN / m2 (inkludert omtrent 1 200 PLN i utviklingsmargin).
- Wrocław - 6000 PLN / m2 (inkludert ca 10000 PLN i utviklingsmargin).
- Źódź - 4 500 PLN / m2 (inkludert ca. PLN 900 for utviklermarginen).
Basert på beregningene ovenfor, vil vi vurdere kostnadene ved å kjøpe en eksempel leilighet. La oss anta at vi kjøper et tomannsrom med et areal på 40 m22. Hvor mye vil utviklerens margin være?
- Warszawa - prisen på leiligheten vil være PLN 312.000. Utviklerens margin er omtrent 60 000 PLN.
- Gdynia - vi betaler 272 000 PLN for leiligheten. Herav vil 48 000 PLN bli tildelt utviklingsmarginen.
- Krakow - på 40 m2 Vi betaler 256 000 PLN for leiligheten. Utviklerens margin er omtrent 60 000 PLN.
- Gdańsk - kjøpet vil koste omtrent 252 000 PLN. Utviklerens margin er 44 000 PLN
- Poznań - vi vil kjøpe en leilighet på hovedmarkedet for ca. 244 000 PLN. Herav vil 48 000 PLN brukes av utviklerens margin.
- Wrocław - lokalene vil koste rundt PLN 240 000. Utviklerens margin er omtrent 44 000 PLN.
- Źódź - prisen på leiligheten vil være relativt lav og beløpe seg til 180 000 PLN. Ok. 36 000 PLN. av beløpet ovenfor vil være utviklerens margin.
Er utviklerinntektene virkelig så høye?
Det er sant at utviklingsmarginen kan være en ganske tung byrde for personen som kjøper eiendommen. Gjennomsnittlig margin i tredje kvartal 2015 var 20% av eiendomsverdien. Selvfølgelig betyr dette ikke at utvikleren har tjent så mye på salg. Etter å ha trukket fra de faste kostnadene, var 8 til 15% igjen i lommen. Er det mye?
Fra kjøpers synspunkt, definitivt ja. Spesialister understreker imidlertid at med ofte bidrag på flere millioner dollar og handelsrisiko er dette ikke en overdreven innsats. Utviklere nevner tiden for bommen da gjennomsnittsmarginen var rundt 40%. Alt tyder på at den intense økningen i eiendomsprisene allerede er bak oss. Svært høye utviklingsmarginer er historie. Det er sant at det også er investeringer der marginen er over 30%. Imidlertid er de nå sjeldne. Stadig oftere faller utviklingsmarginen under verdien på 20%. På en måte er dette relatert til implementeringen av den andre utgaven av Mieszkanie dla Młodych -programmet, hvor du også kan kjøpe leiligheter fra annenhåndsmarkedet. Dette tvinger utviklere til å redusere prisene og, indirekte, senke marginene.
Hvor de ublu eiendomsprisene kommer fra
Noen ganger vises eiendommer i salgstilbudene, hvis priser avviker vesentlig fra dagens markedspriser. Er det relatert til den ekstreme grådigheten til utvikleren som ønsker å tjene mer på kjøperen? Ikke nødvendigvis. Husk at en av komponentene i kostnadene til lokalene er kjøpesummen på byggegrunnen. Derfor vil prisene på leiligheter på eksepsjonelt attraktive steder bli mye dyrere for kjøperen. Ved fastsettelse av landprisen brukes oftest PUM (brukbart boligområde). Det er en indikator som viser hvor mye boareal som kan "fås" fra hver kvadratmeter2 bakken overflate. Romlige utviklingsplaner, som angir maksimalt antall etasjer i en bygning, har størst betydning for PUM -indeksen. For eksempel, hvis planene forutsetter bygging av en 4-etasjers bygning, så er PUM-koeffisienten for hver 1 m2 landet blir 4.
For forenkling antar vi at jo høyere verdien av landet er, desto høyere vil PUM -koeffisienten være. Den gjennomsnittlige verdien for Warszawa er ca. 1800 PLN. Til sammenligning overstiger verdien av PUM i Łódź ofte ikke PLN 500. Følgelig vil eiendomspriser i denne byen være mye mer attraktiv.
Og når vi kjøper leilighet?
Hvis vi allerede har bestemt oss for å kjøpe en leilighet fra en utvikler, er det verdt å vurdere kostnadene ved etterbehandlingen. Hvis vi ønsker å utføre arbeidene til en anstendig standard, må vi ta hensyn til kostnaden på opptil 20% av startprisen på leiligheten. Selvfølgelig kan arbeidet også gjøres mye billigere, og den eksakte kostnaden kan beregnes på reparasjonskalkulator.
Og hvor finner du en påvist entreprenør som vil utføre arbeidet på et høyt nivå samtidig og ikke vil belaste deg for et stort beløp? Den beste på Internett, blant påviste selskaper som vil presentere deg tilbud etter å ha fylt ut dette skjemaet.
