Før vi kjøper leilighet står vi overfor mange valg. Det første er valget mellom nye og sekundære markedsleiligheter. De siste tiårene har det vært en nedgang i populariteten til leiligheter i gamle blokkblokker. Det er sannsynligvis forbundet med mange fordeler som følge av kjøp av leiligheter fra utviklere. Nedenfor presenterer vi de grunnleggende fordelene og ulempene med begge disse løsningene.
Husk å vurdere kostnadene ved oppussing eller etterbehandling før du kjøper leilighet. Du kan beregne dem begge gratis på konstruksjonskalkulatorene.
Fordeler og ulemper med det primære markedet
Leiligheter i nye blokker er opprettet basert på nye teknologiske løsninger. Dette oversetter merkbart til komforten ved bruk. Interiøret i leilighetene er vanligvis ganske enkelt å ordne, og utformingen er ganske gjennomtenkt. Etter at vi har kjøpt eiendommen, er alt vi trenger å gjøre å fullføre den ordentlig (de fleste nye leilighetene er i utviklerens tilstand). Det er anslått at kostnaden for ferdigstillelse av en ny leilighet er ca. PLN 1.000 / m2men kostnadene kan variere mye. Som er avkastningen på investeringen i en leilighet over mange år. For å beregne hvor mye det vil koste oss, er det verdt å bruke profit.pl -nettstedet og beregne det selv.
En annen fordel med nybygg er den moderne infrastrukturen i området rundt. Det bygges moderne garasjer, butikker og lekeplasser rundt de nye blokkene. Området rundt ser ofte mye bedre ut enn når det er omgitt av store plateblokker. Noen nybygde boligfelt er i tillegg stengt, noe som øker beboernes sikkerhet og øker livskvaliteten. Det er også en oppfatning at de fleste eiendommer til nye boligblokker (selv de som ikke er inngjerdet) er mye tryggere enn i nærheten av prefabrikkerte blokkleiligheter. Det avhenger selvfølgelig av plasseringen, men tatt i betraktning den vanlige overvåkningen inne i inngjerdet eiendom og den konstant tilstedeværende sikkerheten, er det vanskelig å forestille seg en tryggere eiendom.
Det elegante utseendet på trapper er også viktig, ettersom de ikke ligner de fra gamle, ofte ødelagte bygninger. Funksjonelle heiser og elegante omgivelser gjør det lettere å bo i nye bygninger. Det er også gunstig for investorer som planlegger å leie sin nye leilighet. Effektive omgivelser og et nytt interiøropplegg vil sikkert øke prisen på leie av en leilighet.
Det er også verdt å huske at investorer som kjøper eiendom på hovedmarkedet ikke trenger å betale skatt på sivilrettslige transaksjoner (slik det er med eiendom på annenhåndsmarkedet). Verdien av denne skatten tilsvarer 2% av eiendomsverdien. I praksis må de imidlertid betale moms (inkludert i prisen på leiligheten), noe som betyr at den faktiske avgif.webpten for staten er mye høyere enn for sekundærmarkedet.
En ekstra fordel er det faktum at nye leiligheter dekkes av flere års garantiperiode. Alle mangler og mangler i leiligheten, som ikke var forårsaket av feil bruk, må repareres av byggherren. For investoren vil det være en ekstra sikkerhet som garanterer at han ikke vil stå overfor uforutsette utgif.webpter i fremtiden. På dette tidspunktet er det også verdt å nevne de små gebyrene som er knyttet til driften av bygningen. De nye blokkene vil ikke kreve renovering på mange år, noe som vil resultere i en merkbar reduksjon i bidrag til oppussingsmidler. Moderne konstruksjonsløsninger gjør også varmeregningene svært lave.
Den eneste betydelige ulempen med denne løsningen er eiendomsprisen. Leiligheter i nye boligblokker er fremdeles dyrere enn på annenhåndsmarkedet. For de samme pengene kan vi kjøpe en større, brukt eiendom, som i tillegg vil ligge nærmere sentrum. For noen investorer kan behovet for å vente på en leilighet også være en ulempe. Utviklere prøver å samle kjøpere før hele blokken er fullført. Det er derfor mange investorer bare ser leiligheten sin i designet. Noen ganger må du vente opptil flere år på at transaksjonen er fullført og å flytte inn i leiligheten.
Ettermarkedet fordeler og ulemper
Sekundærmarkedet er ofte forbundet med grå blokker laget av store paneler. Imidlertid har bildet av gamle og stygge boligfelt ikke alltid en reell begrunnelse. Flere og flere gamle boligområder moderniserer infrastrukturen, og de isolerte blokkene får et estetisk utseende.
En annen fordel til fordel for sekundærmarkedet er vanligvis en god beliggenhet. De fleste av de gamle blokkene ligger i nærheten av byens sentrale punkter. Deres karakteristiske trekk er vanligvis velutviklet infrastruktur og tilstrekkelige transportforbindelser med resten av byen.
Dessverre kan kvaliteten på boliger etterlate mye å være ønsket. Mye eiendom fra annenhåndsmarkedet krever omfattende renovering. Når det gjelder nye leiligheter, har vi ingen store problemer med å estimere kostnadene for disse arbeidene. Renovering av en okkupert eiendom er imidlertid nesten alltid forbundet med tidligere uforutsette utgif.webpter. Den opprinnelige investorens kostnadsestimat kan avvike fra det virkelige beløpet med opptil 30-40%. Kostnadene ved oppussing av en gammel leilighet kan selvfølgelig også beregnes på konstruksjonskalkulatorene (klikk her for å beregne renoveringskostnaden gratis), men det er alltid en risiko for at det under renoveringen av badet vil være nødvendig å bytte for eksempel hele VVS eller tilleggsarbeid på tørking av fuktige vegger. Dette er en ganske stor ulempe som er verdt å være spesielt oppmerksom på.
En annen ulempe som motvirker potensielle investorer er det stygge og ineffektive utseendet til omgivelsene. Grå trapper, ingen torg, lekeplasser eller til og med ingen heis i en boligblokk på fire plan er dessverre vanlig. En ekstra ulempe er mangelen på tilstrekkelige dekkede parkeringsplasser. De fleste innbyggere er tvunget til å la kjøretøyene stå i det fri. Selvfølgelig kan man bare seriøst vurdere å sikre området.
Et betydelig problem med annenhåndsmarkedsleiligheter (spesielt i boligblokker bygget før 1990) er den konstante utformingen av rommene. Å renovere denne typen eiendom kan være svært vanskelig. De fleste veggene i umerkelige leiligheter kan ikke flyttes eller rives. Som et resultat kan vi ikke endre utformingen av rommene, og for trange og trange korridorer er en stor vanskelighet i bruk. Derfor, før du kjøper en eiendom fra annenhåndsmarkedet, må du nøye studere tilstanden, tenke på renoveringsalternativer og se området rundt.
Sammenligning av kostnaden for ferdigstillelse av leiligheten og kostnadene ved renovering
Som nevnt ovenfor krever leiligheter fra hovedmarkedet vanligvis en fullstendig finish. De er i utviklerens standard, noe som betyr at vi fortsatt må investere i gulvbehandling, veggmaling, baderom og kjøkkenutstyr, etterbehandling av sanitære installasjoner og innkjøp av grunnutstyr. Den omtrentlige kostnaden for ferdigstillelse av en typisk leilighet er omtrent PLN 1000 / m2men flere detaljer om det finnes i denne artikkelen.
I leiligheter fra annenhåndsmarkedet må vi igjen vurdere omfanget av renoveringen selv. Imidlertid vil det i de fleste tilfeller være mulig å bruke eksisterende infrastruktur. Kostnaden for renovering er nesten alltid lavere enn kostnaden for å fullføre en leilighet i en utviklerstandard. Det eneste unntaket er gamle leiligheter, som er i en veldig dårlig stand. Behovet for å tørke vegger, fjerne sopp, bytte vinduer eller renovere hele den elektriske og sanitære installasjonen kan øke kostnadene for hele prosjektet betydelig. En slik situasjon er imidlertid sjelden. I de aller fleste tilfellene er kostnadene ved å renovere en gammel leilighet lavere enn kostnaden for å fullføre en ny leilighet i en utviklerstandard. Detaljer om kostnadene forbundet med en omfattende renovering av en brukt leilighet finner du i denne artikkelen.
Hvilke nye leiligheter er de mest populære?
I flere år har to-roms leiligheter med et areal som ikke overstiger 50 m vært de mest populære blant investorer2. Dette er den mest kostnadseffektive løsningen. To separate rom kan øke leieprisen eller tillate en familie med et barn å bo. Det er også en god løsning i akademiske byer. Mange unge utleiere bor i ett rom og leier et annet. På denne måten mottar den midler til husleie og egne grunnutgif.webpter.
Ettromsleiligheter er litt mindre populære. Det er relatert til deres lavere funksjonalitet. Et enkeltrom er ikke den beste løsningen for en barnefamilie og gir ikke så mye leieinntekt. To-roms leilighetene nevnt ovenfor er mye mer funksjonelle og populære. Interessant nok kan størrelsen deres bare være litt større. 2 rom er proppet inn i et relativt lite område av utviklere. Takket være dette er en 2-roms leilighet ikke mye dyrere enn en studioleilighet. Det kan imidlertid være veldig trangt for en familie på 3 eller 4 …
Investorer er også interessert i 3-roms leiligheter. Imidlertid innebærer kjøpet mye større kostnader enn for studioer og to-roms leiligheter. Investorer uten tilstrekkelig kapital må ha minst 20% av sitt eget bidrag. Mengden av kredittforpliktelsen er også høyere. En høyere pris på en leilighet kan også være forbundet med en økning i kredittverdigheten. Dette er igjen en begrensning for en bestemt gruppe potensielle investorer. En 3-roms leilighet er en veldig behagelig løsning for investoren, men ikke alle har råd til det.
De minst populære er 4 og 5-roms leiligheter og leiligheter. Dette er det desidert dyreste alternativet, kostnadene som er ganske avskrekkende for mange investorer. For tiden trekker utbyggerne seg fra å bygge større leiligheter og bygårder. Mange store leiligheter i blokkblokker som er flere år gamle har fremdeles ikke funnet sine kjøpere. Derfor, når vi kjøper denne typen eiendom, kan vi stole på attraktive prisrabatter og privilegier. I mange tilfeller kan investoren forhandle frem en veldig attraktiv kvadratmeterpris2 eiendom. Når du kjøper en bygård, kan du noen ganger forhandle om en ekstra parkeringsplass eller en romslig terrasse. Dessverre koster kjøpskostnadene til de største leilighetene ofte millioner av dollar. Det er en luksus som bare en liten gruppe investorer har råd til.
Hvorfor vinner nybygging over gamle blokker?
Det er vanskelig å svare entydig på dette spørsmålet. Det er nok mange grunner til dette. Imidlertid synes det viktigste å være høyere standard og komfort. Elegante boligfelt er mer fristende enn gamle blokkleiligheter i betong. Moderne infrastruktur gjør det enklere og tryggere å bo i nye leiligheter. Høyere boligkomfort utmønter seg også i en merkbar økning i prisen på leie av en leilighet. For mange investorer er dette den riktige måten å investere sin kapital på.
En utvilsomt fordel er også MdM - Mieszkanie dla Młodych -programmet, der bare nye leiligheter i en utviklerstandard er medfinansiert.
I mellomtiden blir leilighetene på det sekundære markedet eldre. Mange av dem er leiligheter i prefabrikkerte blokker. Levedyktigheten til disse strukturene er gjenstand for tvist blant mange spesialister. Noen tror at blokker laget av store plater vil vare flere titalls år, mens andre hevder at disse strukturene står i fare for å kollapse. Den usikre tekniske tilstanden til slike fasiliteter oppmuntrer absolutt ikke potensielle investorer, som i økende grad lener seg mot byggherrer.
