Å kjøpe leilighet med boliglån fremkaller ofte negative følelser. Noen investorer avviser slike salgstilbud på forhånd. Men er det virkelig noe å være redd for? Er kjøp av en gjeldsbetjent leilighet så farlig for en investor? Det viser seg ikke. Derfor vil vi i artikkelen nedenfor beskrive hvordan du kjøper en leilighet med boliglån og hvordan du forbereder deg på hele prosjektet.
Det er verdt å huske at når du kjøper en leilighet, må du huske på kostnadene ved renoveringen. Du kan alltid beregne disse på kalkulatorene som er tilgjengelige på denne lenken.
Vi sjekker grunn- og boliglånsregisteret
Analysen av grunn- og boliglånsregisteret er grunnlaget som vi bør huske før vi kjøper en leilighet. La oss fokusere på kapittel tre og fire. Kapittel tre skal være helt tomt. Dette er et sted å angi begrensninger for lokalene (f.eks. Oppstart av namsmannen). Hvis vi, mens du blar i boken, merker slike opptegnelser, vil det være lurt å trekke seg fra kjøpet av leiligheten.
Kapittel fire omhandler boliglånskostnader. Vi finner der detaljene om banken som gir lånet, samt størrelsen på boliglånsgjelden. Det vil være nyttig kunnskap for en potensiell kjøper, som vil indikere om det er verdt å interessere seg for en gitt eiendom i det hele tatt. Husk at boliglånet ikke belaster den opprinnelige eieren av eiendommen, men selve eiendommen. Hvis du kjøper en gjeldsleilighet uten å fullføre de nødvendige formalitetene, kan det føre til at kreditor krever krav om tilbakebetaling av gjelden fra den nye eieren.
Hvordan kjøpe en leilighet trygt?
Vi har allerede sjekket grunn- og boliglånsregisteret og etablert bankens detaljer. Nå er det på tide å analysere låneavtalen. Personen som selger eiendommen bør gi oss en kontrakt inngått med banken. Det er verdt å sjekke det nøye. Selgeren må også sende et spesielt brev / forespørsel til banken for å fastslå beløpet som betalingen vil løse opp boliglånet. I denne situasjonen bør banken gå med på tidlig tilbakebetaling av ansvaret og bestemme den endelige kostnaden for å betale ned på boliglånet. Dette samtykket (kalt løftet) må inneholde bankens uttalelse, totalbeløpet for nedbetaling av gjeld, samt bankkontonummeret som betalingen må foretas til. Løftet er en garanti for låntakeren om at tidlig tilbakebetaling av ansvaret vil gjøre det mulig å slette boliglånet fra grunn- og boliglånsregisteret.
Husk at tidlig nedbetaling av lån noen ganger er forbundet med en ekstra provisjon for banken (prisene varierer fra 1 til og med 5% av gjeldsverdien). Mer om tidlig nedbetaling av boliglån og potensielle kostnader finner du her.
Det er på kjøpers side å sikre at boliglånet blir kansellert. Det kan gjøres av selgeren selv (før kjøpet av eiendommen) eller kjøperen (sletting skjer etter at leiligheten er kjøpt).
Hvordan kjøpe en leilighet og slette et boliglån?
Selger kan slette boliglånet fra grunn- og boliglånsregisteret. For dette formålet må han betale ned restgelden før han signerer kjøps- og salgskontrakten. Faktisk er det få selgere som har nok midler til å betale ned på lånet tidlig. Derfor er en av de mulige løsningene tilbakebetaling av depositum for kjøp av leilighet. Dette depositumet betales til selgers konto i henhold til den foreløpige kontrakten. Selgeren betaler gjelden og banken utsteder en erklæring om full tilbakebetaling av gjelden og samtykke til å kansellere boliglånet. Selger sender en søknad til grunn- og boliglånsdomstolen (en erklæring fra banken er et nødvendig vedlegg). Retten analyserer dokumentasjonen og utsteder en erklæring om fjerning av boliglånet. Selgeren bringer dette dokumentet til notaren. Der selges eiendommen og pantet slettes samtidig fra grunn- og boliglånsregisteret.
Denne formen for sletting av boliglån kan virke praktisk for en leilighetskjøper. Dette er imidlertid ikke den sikreste løsningen for ham. Selgeren kan trekke seg fra den foreløpige kontrakten og nekte å betale depositumet. Da vil vi stå overfor et unødvendig og tidkrevende søksmål.
En mye tryggere løsning vil være fjerning av boliglån av den nye eieren av lokalene. Fremgangsmåten er da som følger. Selger innhenter en uttalelse fra banken om muligheten og størrelsen på tidlig nedbetaling av gjelden (løfte). Det er viktig at erklæringen må utstedes på datoen for salgs- og kjøpsavtalen. Kjøperen bør personlig kontrollere at dokumentet er korrekt (tilbakebetalingsbeløp, bankkontonummer, samtykke til å fjerne boliglånet). Går alt bra, kjøpes en gjeldsbetjent leilighet.
Den nye kjøperen av leiligheten må selv betale restgelden og overføre den til den angitte bankkontoen. Det resterende beløpet spesifisert i kjøpekontrakten må overføres til selgeren. Metoden for denne betalingen er etablert på selger -kjøper -linjen. Både bankoverføring og kontanter er akseptable.
Den nye eieren av leiligheten mottar en uttalelse fra banken om full nedbetaling av gjelden og samtykke til å kansellere boliglånet. Dokumentet er grunnlaget for å sende søknaden til tinglysningsretten. En riktig utfylt søknad med vedlegg sendes til retten. Ventetiden er vanligvis 1-2 måneder (avhengig av regionen i landet vårt). Etter denne tiden bestemmer retten å fjerne boliglånet fra eiendommen. Dette ledsages av en formell avgif.webpt som den nye eieren må betale. Mengden er ikke for høy og svinger vanligvis rundt PLN 100.
Selvsletting av boliglånet kan være mer komplisert for kjøperen. Imidlertid overlater han full kontroll over sine egne penger. Penger beregnet på å betale ned på boliglånet går ikke til selgeren, noe som gjør kjøp av leilighet mindre risikabelt.
Hva med en leilighet som står i gjeld med et franc -boliglån?
Fremgangsmåten for å selge en leilighet med boliglån i utenlandsk valuta er den samme som for boliglån i polske zlotys. Den eneste forskjellen er spesifisiteten til kontoutskriften (løfte). Banken er kanskje ikke så begeistret for tidlig nedbetaling av gjeld. Løftet må inneholde en uttalelse om muligheten for å slette boliglånet etter nedbetaling av gjelden, bankkontonummer og beløpet som gjenstår å tilbakebetale. Husk at banken må angi verdien av gjelden etter konvertering til den polske valutaen. Valutakurser er variable, men banken må angi gjeldende verdi skriftlig. Konverteringen av gjelden fra CHF til PLN er en bindende verdi og betyr det totale beløpet vi må betale den dagen gjelden er oppgjort. Situasjonen der banken gir verdien av gjelden i utenlandsk valuta (uten konvertering) er uakseptabel. I dette tilfellet vil den potensielle kjøperen ikke vite det virkelige beløpet på boliglånsgjelden.
Problemet vises også på selgers side. Noen tok opp lån da verdien av den sveitsiske franc var bare PLN 2 (i dag er det omtrent 3,90 PLN). Dermed kan beløpet på noen boliglånskostnader overstige eiendommens virkelige verdi. I denne situasjonen kan det hende at banken ikke godtar tidlig tilbakebetaling av gjelden. Selv om han gjør det, må selgeren betale det manglende beløpet fra sine egne ressurser - noe som er helt ulønnsomt for ham.
Generelt tilbyr polske banker praktisk talt ikke lenger lån i utenlandsk valuta (med noen få unntak kan du lese i denne artikkelen) nettopp på grunn av den massive økningen i gjeld hos mange låntakere. Takket være fallende renter i Sveits, økte avdragene ikke proporsjonalt med valutakursen, men verdien av gjeld konvertert til zloty er mulig.
Betyr pantelånet at eiendommen har gjeld?
Det viser seg at det ikke nødvendigvis er det. Sletting av boliglån fra grunn- og boliglånsregisteret skjer ikke automatisk etter at bankgjelden er nedbetalt. Eieren må utarbeide en passende søknad og sende den til retten. Faktisk husker mange mennesker ikke å fullføre denne formaliteten. En oppføring om boliglån kan eksistere i grunn- og boliglånsregisteret lenge etter at gjelden er fullstendig nedbetalt. Derfor er det verdt å avklare denne situasjonen med selgeren. Hvis sletting av boliglånet bare er et spørsmål om formell art, er det bedre å gjøre opp om det før du signerer leiligheten kjøp og salg avtale. På denne måten kan kjøperen være sikker på at hans nye eiendom ikke på noen måte vil være gjeldsbelagt eller boliglånsbåret.
