Det anslås at nesten 600 000 polske familier betaler tilbake boliglån i sveitsiske franc. Noen låntakere vurderer å selge leilighet og bli kvitt boliglånet. Men er det mulig? Tillater banker det? Det viser seg at det er det.
Vil du se hva de virkelige kostnadene ved boliglånet ditt er? Bruk den uavhengige kalkulatoren som er tilgjengelig her.
Hvordan er det egentlig med et boliglån i franc?
Lån i sveitsiske franc vekker store følelser. De fleste lån i utenlandsk valuta ble tatt da CHF -valutakursen svingte rundt 2,20 - 2,50 PLN. Den nåværende valutakursen til den sveitsiske franc er mindre enn PLN 5, noe som betyr at verdien av kreditorens boliglånsgjeld har doblet seg. Samtidig falt renten (lavere renter), slik at mengden månedlige avdrag ikke økte proporsjonalt.
Som et eksempel, la oss ta Kowalski -familien, som i 2008 tok opp et boliglån for 100% av verdien av leiligheten (verdt 350 000 PLN). På den tiden var marginen ca. 1%, og LIBOR CHF 3M -forholdet var ca. 2,65 prosent. Beløpet på lånet for Kowalska -familien var relativt lavt (ca. 1 600 PLN). En alternativ avdrag for et boliglån i den polske valutaen var da om lag 2 200 PLN.
Lån i sveitsiske franc var i en privilegert posisjon frem til 2013. På den tiden ble mengden av lånebetalinger i sveitsiske franc og zloty utjevnet. Frem til nå har rentene gått betydelig ned, takket være at sveitsiske franclån fremdeles er preget av et lavt avdrag. Det største problemet er imidlertid størrelsen på det utestående ansvaret. Vår eksemplariske Kowalski -familie i 8 år betalte avdrag med en samlet verdi på rundt 170 000 PLN. Imidlertid er boliglånet fortsatt belastet med hensyn til den opprinnelige valutaen til omtrent 530 000 PLN. La oss til og med anta at verdien av eiendommen forble konstant på PLN 350 000. I denne situasjonen vil Kowalski -familien mest sannsynlig ikke bestemme seg for å selge leiligheten. For dette prosjektet måtte hun betale ekstra rundt 180 000 PLN fra sin egen lomme.
Visste du at…Avhengig av lånerådgiveren kan kostnadene for et lån i samme bank være høyere eller lavere med enda flere tusen zloty? Derfor er det verdt å sammenligne forholdene til minst flere rådgivere. Vi anbefaler det fylle ut et kort skjema på nettstedet vårt - på grunnlag av dette vil vi kontakte deg med en meget pålitelig kredittformidler som tilbyr gunstige løsninger i mange banker.
Kryss av!I dag er det bare folk som tjener inntekt i utlandet som kan ta et valutalån (mer om dette emnet kan du finne ut av denne artikkelen). Som et resultat er på den ene siden polske låntakere ikke utsatt for valutasvingninger, men på den annen side har de ikke lenger tilgang til valutalån, der den variable delen av renten er veldig lav.
Situasjonen er imidlertid verre for de som tok et lån i franc og av en eller annen grunn ønsker å betale ned lånet tidligere eller selge eiendommen. Å selge en eiendom pantsatt i CHF er selvfølgelig mulig, men lønnsomheten i transaksjonen er noen ganger veldig tvilsom.
Er bankene enige om salg av en leilighet pantsatt i franc?
Banken er kreditor for boliglånet, og det avhenger av ham om salget av leiligheten i det hele tatt vil være mulig. Heldigvis tillater de fleste banker (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) salg av eiendom. Noen institusjoner (som Alior Bank og Bank Zachodni WBK) forbeholder seg retten til å ta en individuell beslutning. I dette tilfellet dekker analysen verdien av eiendommen, den økonomiske situasjonen til den potensielle leilighetskjøperen, samt verdien av boliglånsgjelden.
Få banker avviser muligheten til å selge en leilighet pantsatt i franc på forhånd, bare gjør den avhengig av nedbetaling av hele gjelden.
Hvordan selge en gjeldsbetjent leilighet?
Å selge en leilighet med sveitsiske franclån er ikke det enkleste. Å finne en kjøper kan være ganske tidkrevende. Derfor er selgeren i mange tilfeller tvunget til å selge leiligheten litt under markedsverdien.
I begynnelsen må vi sørge for at kreditor tillater salg av gjeldsboliger og tillater oppdrag på boliglån. I de fleste tilfeller vil det ikke være stort problem med det.
Anbefalte bærbare datamaskiner - sjekk priser!
Mye viktigere vil være bankens uttalelse om verdien av det utestående ansvaret og muligheten for å slette boliglånet. Kreditor må angi verdien av boliglånet, størrelsen på provisjonen ved tidlig nedbetaling av gjelden. Erklæringen må også inneholde bankkontonummeret for betaling av fordringene, samt løftet (bekreftelse på at pantet etter betaling av forpliktelsen kan slettes fra grunn- og boliglånsregisteret). Når det gjelder boliglån i franc, vil det også være viktig å konvertere CHF til PLN. Gjeldende kurs må spesifiseres i bankbrevet. Du finner mer informasjon om hvordan du kan betale ned på boliglånet ditt tidligere I denne artikkelen.
Vi kan vente opptil flere uker på utstedelse av en slik uttalelse fra banker. Kostnaden bør ikke overstige 100 PLN.
Vi signerer en notariusavtale med kjøperen av leiligheten
Salget kan skje på to måter. Den første er å signere en forhåndssalgskontrakt. På grunnlag av dette vil kjøperen foreta en passende forskuddsbetaling til selgers konto. Oftest brukes verdien til å betale ned på boliglånet. Selgeren betaler boliglånet og sletter det fra grunn- og boliglånsregisteret. På et senere tidspunkt blir en eiendomsavtale for kjøp og salg signert. Kjøperen betaler det manglende beløpet til bankkontoen som selgeren angir.
I praksis er det få kjøpere som godtar denne formen for transaksjon. For kjøperen vil overdragelsen av lånet og dets uavhengige nedbetaling være en tryggere løsning. For dette formålet vil bankens samtykke til oppdraget og signering av en riktig formulert kjøps- og salgsavtale være nødvendig. Etter at notarialskjøtet er utarbeidet, overfører kjøperen midlene i to deler.
Den første delen går til selgeren, den andre overføres til bankkontoen og dekker verdien av boliglånet.
Dessverre skaper sveitsiske franclån ofte en bisarr situasjon der gjeldsbeløpet overstiger eiendommens virkelige verdi. I denne situasjonen vil den potensielle selgeren ikke motta inntekt fra salget, og noen ganger må han betale ekstra for å betale ned på boliglånet. Et slikt salg har ingen økonomisk begrunnelse, og forblir derfor innenfor sfæren av teoretiske hensyn.
Boliglån og sletting av matrikkelen
Som du vet, får boliglån oppføring i grunn- og boliglånsregisteret. Etter at gjelden er nedbetalt, slettes imidlertid ikke oppføringen automatisk. Eieren av eiendommen må foreta en spesiell sletting fra grunn- og boliglånsregisteret. Hvis kravet er fullstendig avgjort, bør slettingen ikke være et stort problem. Utleier må motta en erklæring om nedbetaling av gjeld og samtykke til å kansellere boliglånet fra banken. Deretter må du sende inn en passende søknad til tinglysningsdomstolen. Retten behandler søknaden innen 1 til 2 måneder og tar deretter en avgjørelse. En positiv beslutning resulterer i fjerning av boliglån fra grunn- og boliglånsregisteret. Gebyret for fjerning av boliglån er ca. PLN 100.
Alternativ utvikling - overføring av boliglån og salg av leiligheten
Noen låntakere synes det er lønnsomt å overføre boliglånet til en annen eiendom. Viktigere er at låntakeren ikke trenger å være eier. Det er lov å overføre pant i fast eiendom til familiemedlemmer (f.eks. Foreldre). Boliglån kan bare overføres med samtykke fra kreditor og alle eiere av eiendommen. Banken vurderer den tekniske tilstanden til den "nye" bygningen, bestemmer markedsverdien og beregner verdien av sikkerheten. Boliglånet overføres til en annen bygning, men kreditor må fortsatt betale tilbake lånet. Den eneste forskjellen er at leiligheten ikke lenger er beheftet og kreditor enkelt kan selge den til markedspriser.
