Å kjøpe leilighet krever ofte signering av en foreløpig kontrakt. En del av denne juridiske forpliktelsen er å betale et passende beløp til selgeren. Denne kontanthjelpen kan ha status som forskuddsbetaling eller forskuddsbetaling. Teoretisk sett er begge disse løsningene veldig like. Imidlertid oppstår de virkelige forskjellene når en av partene bryter den foreløpige kontrakten. Nedenfor vil vi indikere hvilken løsning som vil være forbundet med høyere sikkerhet for kjøperens og selgerens interesser.
Kjøper du leilighet? Sjekk om det er nok til renoveringen - bruk renoveringskalkulatoren. Og finn deretter en entreprenør som bruker Search Contractor -tjenesten på konstruksjonskalkulatorer.
Hva er forskuddsbetaling ved kjøp av leilighet?
Dette er det avtalte beløpet som betales til fremtidige fordringer som følge av kjøpekontraktens inngåelse. Det er verdt å merke seg at begrepet forskuddsbetaling ikke er inkludert i bestemmelsene i sivilloven. Spørsmålene om mulig tilbakebetaling av forskuddsbetalingen er derfor underlagt de generelle bestemmelsene om gjennomføring av gjensidige kontrakter. Av denne grunn utgjør forskuddsbetalingen ved signering av den foreløpige kontrakten for kjøp av eiendom ikke en veldig god sikkerhet for kjøperen. Selger kan når som helst finne en mer lønnsom entreprenør og trekke seg fra kontrakten. Det vil ikke få noen konsekvenser.
Hva er en forskuddsbetaling?
I motsetning til forskuddsbetalingen, er forskuddsbetalingen underlagt bestemmelsene i sivilloven. Spørsmålene om tilbakebetaling av depositumet ved tilbaketrekking fra kontrakten er strengt regulert av art. 394. I henhold til bestemmelsene, hvis en av partene ikke overholder vilkårene i kontrakten, kan den andre trekke seg fra kontrakten og beholde forskuddsbetalingen. Det er ingen ekstra frist for å trekke seg fra kontrakten. Hvis den andre parten betalte forskuddsbetalingen selv (f.eks. Var det parten som kjøpte leiligheten), kan han kreve et dobbeltbeløp av forskuddsbetalingen.
Så vi kan se at det er et skjema som mobiliserer begge parter i kontrakten. Det vil ikke være lønnsomt for selgeren å si opp den foreløpige kontrakten. På sin side vil kjøperen ikke trekke seg fra kontrakten, da dette vil resultere i tap av forskuddsbetaling.
Det er også situasjoner der selgeren gir kjøperen en forskuddsbetaling med et ikke-forhøyet beløp. Dette skjer når:
- Kontrakten er ikke inngått, men ingen av partene er ansvarlig for den.
- Avtalen ble ikke inngått, men begge parter er ansvarlige for den.
- Kontrakten ble sagt opp av begge parter i henhold til en rettskjennelse.
I de ovennevnte tilfellene, under oppsigelsen av den foreløpige kontrakten, returneres beløpet for forskuddsbetalingen som er angitt i kontrakten, uten å doble det. Forfallsdatoen for tilbakebetaling av innskuddet er datoen for tilbaketrekking fra den foreløpige kontrakten.
Det er verdt å understreke at grunnlaget for å søke om refusjon av depositumet bør være bestemmelsene i den foreløpige kontrakten. I dokumentet kan begge parter angi sine egne betingelser for konsekvensene av å trekke seg fra kontrakten. Bestemmelsene i sivilloven gjelder bare når den foreløpige kontrakten ikke inneholdt klare forskrifter angående reglene og størrelsen på forskuddsbetalingen.
Hvordan bestemme mengden forskudd og forskuddsbetaling?
Det er ingen restriksjoner ovenfra og ned på maksimumsbeløpet for forskudd eller innskudd. Beløpet avhenger av individuelle ordninger mellom kontraktspartene. Vanligvis er beløpet 10% av eiendomsverdien. Noen ganger skjer det at en av partene krever et mye større beløp i forskuddsbetalingen. Dobbelten som følge av opphør av kontrakten ville generere et betydelig beløp. Det bør imidlertid utvises spesiell forsiktighet, ettersom slik praksis kan bli behandlet som et brudd på loven.
Det er ingen øvre grense for forskuddsbetalinger, og ingen offentlige myndigheter vil være interessert i dette. Imidlertid bør kjøpersiden utvise forsiktighet her. Å tvinge tilbake forskuddsbetalingen etter å ha brutt den foreløpige kontrakten kan være ganske plagsomt.
Frist for å søke om refusjon av depositum
Å søke om refusjon av et doblet beløp er betimelig. Dette betyr at en part i saksbehandlingen har begrenset tid til å forfølge et rettskrav for retur av et forskudd med dobbel verdi. Dette gjelder tilfeller der avtalen som sier opp nekter å overføre kravet i dobbeltbeløpet. I denne situasjonen gjelder bestemmelsene i sivilloven om foreldelsesfristen. I henhold til art. 118, er foreldelsesfristen ti år. Unntakene er krav på periodiske fordeler og krav knyttet til å drive virksomhet. Her er foreldelsesfristen tre år. Hvis vi ikke søker om refusjon innen denne tiden, utløper vår rett til å motta refusjon.
Hva å velge - forskuddsbetaling eller forskuddsbetaling?
Vi kan anta at en forskuddsbetaling er en mer effektiv form for å sikre kjøperens og selgerens interesser. Kjøperen kan være sikker på at selgeren ikke finner en mer attraktiv entreprenør og ikke vil si opp den foreløpige kontrakten. På sin side sørger selgeren for at kjøperen har en reell interesse i kjøpet, og det vil ikke være lønnsomt for ham å trekke seg fra den foreløpige kontrakten.
I de fleste tilfeller vil en forskuddsbetaling være en bedre sikkerhet for begge parter. Imidlertid er det verdt å huske at brudd på kontrakten vil medføre større ansvar enn ved forskuddsbetaling (her er oppsigelsen bare forbundet med retur av tidligere betalte midler).
I tilfelle av forskuddsbetaling blir saken mer plagsom for parten som bryter kontrakten eller ikke beholder den. Kjøperen må ta hensyn til at manglende overholdelse av bestemmelsene i den foreløpige kontrakten eller brudd på den vil føre til tap av retten til å returnere depositumet. På sin side bør selger ta i betraktning at manglende overholdelse av bestemmelsene eller mislighold av kontrakten vil kreve retur av et dobbeltbeløp av depositumet. Derfor er det verdt å grundig analysere bestemmelsene i den foreløpige dokumentasjonen og sørge for at vi vil være i stand til å oppfylle alle forpliktelsene som følger av den.
Det er også viktig å spesifisere i kontraktsbestemmelsene hvilken form for kontant betaling som betales av kjøperen (forskudd eller forskuddsbetaling). En uklar definisjon av fordelens status kan være et problem ved kontraktsbrudd. Deretter løses tvisten i retten. Partene i saksbehandlingen bør samle bevis (f.eks. Vitner tilstede under kontraktsforhandlinger). Å finne ut hva du har rett kan være ganske tidkrevende, og resultatet av rettssaker er usikkert. Derfor er det verdt å beskytte deg selv mot slike situasjoner og presist definere statusen til fordelen i den foreløpige kontrakten.
